Performance énergétique, passoires thermiques, gel des loyers, décence : le DPE n'est plus une simple formalité, il conditionne désormais le droit de louer. Voici l'essentiel à connaître pour anticiper et rester en conformité.
À quoi sert le DPE
Le diagnostic de performance énergétique évalue la consommation d'énergie et l'impact climatique d'un logement. Réalisé par un diagnostiqueur certifié, il est obligatoire pour mettre un bien en location : son résultat doit figurer dans l'annonce et le DPE être annexé au bail. Au-delà de l'information du locataire, son classement a aujourd'hui des conséquences juridiques directes sur la possibilité de louer et de réviser le loyer.
Les étiquettes, de A à G
Le DPE classe les logements sur une échelle à sept lettres, de la plus performante à la plus énergivore :
- A et B : logements très performants, faible consommation ;
- C et D : performance moyenne, la majorité du parc ;
- E : logement énergivore, à surveiller ;
- F et G : passoires thermiques, fortement consommatrices, dans le viseur de la réglementation.
Ce sont les classes F et G — et la frange la plus consommatrice de la classe G — qui concentrent les obligations les plus lourdes pour le bailleur.
Le calendrier d'interdiction de mise en location
La loi Climat et Résilience organise un retrait progressif du marché locatif des logements les plus énergivores (location nue à usage de résidence principale). Le principe : un logement dont la consommation dépasse un certain seuil n'est plus considéré comme décent et ne peut donc plus, à terme, être proposé à la location.
Selon le calendrier prévu par la loi, les logements classés G sont progressivement concernés en premier, suivis des F, puis des E à plus longue échéance. Les dates et les seuils exacts ont fait l'objet d'ajustements et peuvent encore évoluer : avant toute mise en location ou relocation, vérifiez l'échéance précise applicable à la classe de votre bien au regard des textes en vigueur.
Conséquences pour le bailleur : gel des loyers et non-décence
Deux effets se cumulent pour les biens mal classés :
- Gel des loyers : pour les logements classés F ou G, le loyer ne peut en principe plus être augmenté, ni par la révision annuelle (IRL) ni à l'occasion d'une relocation. Le bien est donc figé côté loyer.
- Non-décence : un logement dont la performance énergétique passe sous le seuil de décence ne respecte plus les critères du logement décent. Le locataire peut alors demander des travaux, voire saisir le juge ; le bailleur s'expose à des sanctions.
Un DPE défavorable n'est donc pas qu'une étiquette : il pèse sur la rentabilité et la louabilité du bien.
Que faire en tant que bailleur ?
- Connaître la classe DPE de chacun de vos lots et noter la date d'échéance du diagnostic.
- Anticiper les échéances du calendrier d'interdiction pour les biens classés E, F ou G.
- Faire réaliser un audit énergétique sur les passoires : il identifie les travaux prioritaires et le gain de classe attendu.
- Planifier les rénovations (isolation, chauffage, ventilation) en vous renseignant sur les aides disponibles.
- Soigner le bail : un DPE à jour annexé est l'un des justificatifs attendus d'un bail conforme.
La validité du DPE
Un DPE a une durée de validité limitée (de l'ordre de dix ans pour un diagnostic récent). Des DPE plus anciens ont vu leur validité raccourcie par la réglementation : vérifiez que le vôtre est toujours valable avant une mise en location. Après des travaux de rénovation énergétique significatifs, il est recommandé de le refaire pour acter le gain de classe — ce qui peut débloquer le loyer et la possibilité de louer.
Questions fréquentes
Mon logement est classé F : puis-je encore le louer ?
En l'état actuel, la location d'un F reste possible mais le loyer est gelé, et ces logements sont visés par le calendrier d'interdiction. Vérifiez l'échéance applicable et envisagez des travaux pour sécuriser la relocation future.
Le gel du loyer s'applique-t-il aux baux en cours ?
Le gel vise notamment la révision et la hausse à la relocation des biens F et G. Les modalités exactes dépendent des textes en vigueur et de votre situation : en cas de doute, faites valider votre cas par un professionnel.
Un audit énergétique remplace-t-il le DPE ?
Non. Le DPE classe le logement et conditionne le droit de louer ; l'audit énergétique, plus poussé, propose un parcours de travaux. Les deux sont complémentaires, l'audit étant requis dans certains cas de vente de passoires thermiques.
Cet article fournit des informations générales à jour de juin 2026 et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Vérifiez toujours les textes en vigueur ou consultez un professionnel pour votre situation.
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